房地产中介行为管理工作制度

为进一步完善房地产中介市场监测体系，实现房地产中介行为更加规范，房地产中介领域违法违规行为得到有效整治，促进荔城区房地产市场健康稳定发展，维护社会安定稳定，根据《房地产经纪管理办法》及住建部、省住建厅、市住建局关于治理房地产中介违法违规行为等有关规定，现结合工作实际，特制定房地产中介行为管理工作制度：

建立信息采集制度

1.完善房地产中介管理信息系统，将已备案的中介机构信息及其从业人员实名登记信息全部纳入系统管理，对已备案信息发生变更的要求及时办理变更手续；

2.实时将信息采集、备案情况、信用等级及其从业人员的良好记录、不良记录等通过莆田市住房和城乡建设信息网向社会公开，接受社会监督； 

建立“双随机”检查制度

1.制定每年度上半年、下半年联合“双随机”检查方案；

2.每年度上半年、下半年联合“双随机”检查，随机抽取检查对象、检查人员，多部门联合检查、联合执法、联合惩戒；

3.形成联合“双随机”检查开展情况报告，进行闭合通报、公示曝光。

建立信用“分级分类”监管制度

将房地产中介机构及其从业人员信用与日常动态监管、评优评先、红黑名单等挂钩，并根据房地产中介机构及其从业人员不同信用分值，实行分级分类差异化监管。

1.对信用分较高的房地产中介机构，在***房地产中介机构备案信息公开专栏进行公示，可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施，在日常检查、专项督查中优化检查频次；

2.对信用分在40分（含40分）-60分（不含60分）的房地产中介机构列入重点关注对象，将约谈房地产中介机构法定代表人，视情况进行书面警示；

3.对信用分在40分（不含40分）以下的房地产中介机构列入重点监管对象，将约谈房地产中介机构法定代表人，抄送上级主管部门、不动产登记部门实施暂停房源核验及存量房网上签约资格等措施，并向市场监管等相关部门抄送房地产中介违法违规信息；

4.房地产中介从业人员在一年内不良记录超过2次的，约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行警告，房地产行业协会对其进行行业内通报批评，并在***房地产中介机构备案信息公开专栏公示，限其半年不得从事房地产中介业务，抄送不动产登记部门取消其半年房源核验及存量房网签资格；

5.房地产中介从业人员在一年内不良记录超过3次的，约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行劝退，房地产行业协会对其进行行业内通报、公开谴责，其他房地产中介机构不予接纳其在**区域内从事房地产中介业务。

各县（市、区）住建局、各房地产中介机构、市房产中介行业协会：

为完善房地产中介机构长效管理机制，进一步规范房地产中介行为，有效整治房地产中介领域违法违规行为，促进我市房地产市场健康稳定发展，现结合我市实际，参照其他地市有关经验做法，就进一步规范我市房地产中介行为的有关事项通知如下：

一、规范房地产中介行为，推进服务水平提升

各房地产中介机构（含分支机构或门店，以下统称为房地产中介机构）应按照《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）的通知要求，在做好房地产中介信息补录及日常管理工作的同时，针对目前房地产中介市场存在的问题，重点从以下几个方面规范房地产中介行为：

（一）全面执行房地产中介机构公示制度

1．房地产中介机构不按规定期限办理或不办理房地产中介机构备案信息补录采集的，不得从事房地产中介服务。

2．房地产中介机构不得超营业执照批准的经营范围开展房地产中介业务。

3．房地产中介机构及其从业人员信息采集要完整真实，不得弄虚作假，备案信息发生变更的要及时办理变更手续。

4．房地产中介机构须在经营场所醒目位置公示营业执照、服务监督台（含从业人员信息）、业务流程、合同示范文本、服务项目、收费项目、收费标准、诚信经营服务承诺书、举报投诉电话等事项。

（二）规范房地产中介机构代理行为

1．未经开发企业许可，房地产中介机构不得以中介机构名义发布商品房房源广告。

2．代理商品房销售的，房地产中介机构必须与开发企业签订房地产经纪服务合同，在售楼现场公示中介机构营业执照、经纪服务合同 （包括委托双方和代理的房地产开发项目等事项）。

3．房地产中介机构不得与开发商或售房人勾结，违规发布开发楼盘销售可以内定房源、可以办理更名等房源信息。

4．房地产中介机构不得与开发企业或投机炒房团串通通过捂盘惜售、炒卖房号以及雇佣人员制造抢房假象等方式，制造紧张气氛，恶意炒作，操纵市场价格、哄抬房价，从中谋取不正当利益。

5．房地产中介机构不得通过报纸、网站、微信、短信等途径捏造、散布房地产虚假信息、曲解有关房地产政策等方式误导交易当事人的市场预期。

（三）加强房地产中介合同管理

1．房地产中介机构与当事人签订房地产中介合同前，应当明示有关部门或行业组织推荐的房地产中介合同示范文本，供当事人选用。已启用二手房网签的，一律实行二手房网签合同示范文本。

2．房地产中介机构不得签署损害委托人利益的合同，不得随意在房地产中介合同中增加委托人责任条款和房地产中介机构免责条款，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，不得实施欺诈行为。

3．房地产中介合同应当约定交易资金交付的条件和具体方式。

4．房地产中介合同应当由执行该业务的从业人员签名。

（四）严格执行明码标价制度

1．房地产中介机构应当在经营场所的醒目位置公示价目表，自觉接受委托人和社会的监督，不得收取任何未标明的费用，价目表应包括服务项目、服务内容及收费标准等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费等也应予以标明，代缴后提供有关发票凭证。

2．房地产中介机构代理商品房销售的，不得向购房户收取房价款以外的其他任何费用，不得以更改商品房预售合同、办理更名手续等方式，收取转让费、更名费等额外费用。

3．房地产中介机构不得以可以加快办理不动产登记为名收取办证加急费等不正当费用。

4．房地产中介机构在提供中介服务项目以外的其他服务时，必须就服务项目、服务标准、服务收费与服务对象另行签订服务合同，否则不得另行收取除服务项目以外费用，更不得侵占、挪用交易资金。

（五）加强房地产广告发布管理

1．房地产中介机构不得发布虚假房地产广告，发布的房源信息应当内容真实、全面、准确(要标明房屋座落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项)，不得隐瞒房屋抵押、租赁、查封等状况等来误导或者欺骗交易当事人。

2．房地产中介机构在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。

3．房地产中介机构不得发布商品房（安置房）等期房可以更名、待证过户等不符合交易条件的房源信息。

（六）规范金融服务业务

1．房地产中介机构应规范与金融机构等部门的业务合作，在提供住房贷款等代办金融服务时，应当由委托人自主选择金融机构，并提供贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考。

2．房地产中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构及金融服务，不得将金融服务与其他服务捆绑，强制提供代办服务、担保服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用，不得通过提供或与其他机构合作提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为购房人垫付或者变相垫付首付款。

3．房地产中介机构严禁违规从事“租房贷”、“套路贷”、高利贷等违法行为；严禁房地产中介机构及其从业人员以交易当事人名义通过“网贷”平台等套取资金（房贷、房租等）行为。

4．房地产中介机构不得采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐交易当事人，恶意克扣保证金、预订金等。

（七）健全投诉处理及信息报送制度

1．房地产中介机构应积极配合相关部门做好投诉反馈及案件调查取证工作，及时提供相关佐证材料，提供的佐证材料必须客观真实，不得弄虚作假。

2．房地产中介机构要按各级相关主管部门要求，及时如实报送相关材料及报表数据。

二、加强信用管理，推进诚信体系建设

（一）开展“诚信企业”建设，实施信用联合奖惩

按照《福建省房地产经纪机构信用综合评价暂行办法》和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）文件精神，全面落实推进房地产中介领域诚信体系建设，逐步完善失信联合惩戒和守信联合激励机制，构建依法监管、公开透明、协同推进的房地产中介事中事后监管体系。

1．房地产中介机构在开展活动过程中受到通报表扬的，房地产中介机构应按综合评价暂行办法规定向机构所在地住建部门申报奖励信息，房地产中介机构所在地住建部门审核通过的奖励信息参照福建省房地产经纪（评估）机构信用综合评价标准和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）文件精神，予以信用评价加分，对获得奖励信息的当事人记入良好记录，并通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。

2．房地产中介机构在开展活动过程中受到行政处罚、通报批评、追究刑事责任、被投诉举报经查证属实的，以及因疏于管理造成管理不到位的，房地产中介机构所在地住建部门应按规定作出责令限期整改、通报批评、行政处罚等处理，并参照福建省房地产经纪（评估）机构信用综合评价标准和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）文件精神，予以信用评价扣分，对从业当事人记入不良记录，并及时通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。

3．房地产中介机构分支机构受到通报表扬获得信用评价奖励加分的，其上级房地产中介机构按分支机构信用加分的50%予以相应奖励加分；房地产中介机构分支机构受到处罚被扣分的，其上级房地产中介机构按分支机构信用扣分的50%予以相应扣分，并通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。

（二）建立信用分级、分类监管制度

各县（市、区）住建部门应将房地产中介机构及其从业人员信用与日常动态监管、评优评先、政策扶持等挂钩，并根据房地产中介机构及其从业人员不同信用分值，实行分级分类差异化监管。

1．对信用分较高的房地产中介机构，在南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏进行公示，可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施，在日常检查、专项督查中优化检查频次。

2．对信用分在40分（含40分）-60分（不含60分）的房地产中介机构列入重点关注对象，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，视情况进行书面警示。

3．对信用分在40分（不含40分）分以下的房地产中介机构列入重点监管对象，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，抄送不动产登记部门实施暂停房源核验及存量房网上签约资格等措施，并向市场监管等相关部门推送（或抄送）房地产中介违法违规信息。

4．房地产中介从业人员在一年内不良记录超过2次的，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行警告，房地产行业协会对其进行行业内通报批评，并在南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏公示，限其半年不得从事房地产中介业务，抄送不动产登记部门取消其半年房源核验及存量房网签资格。

5．房地产中介从业人员在一年内不良记录超过3次的，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行劝退，房地产行业协会对其进行行业内通报、公开谴责，其他房地产中介机构不予接纳其在南平区域内从事房地产中介业务。

三、加强行业管理，推进中介市场有效监管

（一）加强房地产中介机构内部管理

各房地产中介机构一要加强经营场所规范化管理，按要求公示从业人员服务监督台、公示服务收费项目及收费标准、公示行业诚信经营承诺书，公开投诉举报电话、规范发布房源信息等；二要加强从业人员管理，组织从业人员认真学习房地产市场管理法律法规及相关规定，规范从业人员从业行为，提升业务素质及服务水平；三是要完善内部管理制度，规范中介服务流程，加强行业自律，严守诚信经营承诺；四要加强对分支机构管理，形成奖励共享、处罚共担的管理机制。

（二）加大房地产中介市场检查处理力度

各县（市、区）住建部门要贯彻落实《南平市住房和城乡建设局等6个部门关于印发<南平市房地产中介机构乱象整治工作方案>的通知》（南建房〔2019〕11号）文件精神，建立健全日常巡查、投诉举报受理等制度，特别是对群众投诉举报集中和电视、网络、报纸等媒体曝光的涉嫌违规房地产中介机构，各县（市、区）住建部门要主动与市场监管、发改、金融、税务、银监、通信管理、网信办等部门沟通协调，开展联合检查，依法依规快速处理，对能立即整改的应责令立即整改，不能立即整改的应责令限期整改，对违反相关法律法规行为的该立案查处的要依法处罚、该停业整顿的立即责令停业整顿，对严重侵害群众利益、扰乱市场秩序的房地产中介机构要联合市场监管等部门依法将其清出房地产中介市场，同时计入信用档案并对外公示；违法违规行为属于其他部门处理的应及时移交相关部门处理，同时根据相关部门处理情况记入信用档案并对外公示。

南平市住房和城乡建设局

2020年4月10日