为了深入挖掘土地利用空间，盘活存量闲置土地，合理利用低效用地，有效促进园区经济健康有序高质量发展，近期国土分局对园区****宗地块进行详细排查分析，其中工业用途地块共计***宗****亩，商服和机关办公用途***宗***亩，商住和住宅用途的**宗***亩。已经办理或者部分办理权属登记的***宗，未登记的***宗基本都为工业地块。以租代征地块***宗计***亩，已征还租**宗计***亩。
按亩均税收低于2万元且有无社会效益状况综合评定处于低效状态的共计**宗亩。
一、“以租代征”“已征还租”土地的解决办法
在政策上可申请整体撤组转城，根据《***市征地补偿暂行办法》*政规发【2011】**号文件第十八条规定， 农民集体所有土地被全部征收或者征地后人均耕地不足0.1亩的村民小组，经市政府批准办理撤组转户，有关手续由县区政府、管委会和公安、民政、人力资源和社会保障等部门办理。原有的农业人口就地转为城镇人口，剩余土地由市、县国土资源管理部门代表政府按规定统一收归国有，并合理安排使用。剩余土地中能耕种的，可由市、县国土资源管理部门租赁给有耕种能力的原村组尚未安置的人员或其他单位（个人）继续耕种；在国家需要时，耕种单位或者个人应当及时交出土地，市、县国土资源管理部门按规定给予青苗和附着物补偿。
根据这条规定，我们开发区辖区内的七个村大多数村民小组基本都符合要求，建议按文件精神申请市政府批准整建制撤组转城。
优点1是：获批后土地性质将全部变为国有土地，其中的部分农用地随之变更为国有农用地，今后再有项目入驻只需要报转用，不用再报征收，
对园区发展有很大的好处。
优点2是：历史遗留的“以租代征”土地可以迅速摆脱政策制约的矛盾，不用报批即可转为国有建设用地，直接依法供地即可。
关键点：撤组转城后需要一次性解决安置问题，对已经实际占用的建议分期给予货币安置，仍然保持农用地现状的给予社会保险安置。
二、闲置和低效用地的处置办法
盘活存量（闲置），促进低效用地再开发，提高用地效率。实行差别化供地地价，集聚优化产业结构。 根据《***人民政府关于推进供给侧结构性改革支持产业发展用地的试行意见》*政发【2017】**号文件精神，可以试行以下产业用地优惠政策和管理措施:
1、从项目的全生命周期考虑用地方式，减轻企业投入负担，推行工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性出让的供应方式。（长期租赁的一般不超过20年；先租后让的一般不超过30年，其中租赁期限一般不超过5年；几种方式都要采取招拍挂形式供地，租金和出让金依法评估）。差别化地价指土地出让年限低于最高出让年限，出让底价按年期修正。
2、推行“以地控税、以税节地”，通过土地使用税征管质效的分析，及时掌握和判定闲置、低效等违法违规用地信息，建立工业用地税收考核机制，倒逼低效用地提高投入产出效益，逼迫“僵尸企业”逐步退出土地。
3、坚持政府主导，鼓励企业和市场资本参与，实现利益共享为再开发总体思路。编制****经济开发区低效用地再开发规划（2020-2023年）、2021年低效用地再开发实施计划。具体实施是上报单个项目实施方案。
4、依法处理闲置土地，目前闲置地块共计8宗，按《闲置土地处置办法》规定于9月31日前处置到位。
三、工业项目如何使用集体经营性建设用地
新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记、并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。6月15日，县政府先后发布了《**县集体经营性建设用地入市管理暂行办法》和《**县集体经营性建设用地入市试点实施方案》（征求意见稿）。这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为我区项目用地提供了新的方向。
我们园区的征地成本很高，亩均成本在16万-55万元之间（例如***项目约为30万），****项目用地位于**村、**村和**村范围，征收补偿费用较高，可以尝试使用集体经营性建设用地试点。
关于开发区用地情况报告22009年是国家应对金融危机、实施扩大内需政策措施的关键之年，也是国家对用地政策作出重大调整的一年。在市委、市政府的正确领导和市国土局的大力帮助下，开发区的国土资源事业取得了长足地进步，各项工作成效明显。现将我区2009年国土资源管理工作和2010年打算汇报如下：
一、主要工作成效：
1、打破常规，成功报批土地7600亩，其中通过重大项目争取了省预留指标4642亩。与去年相比增幅达52%，占省下达全市年度用地指标的67%，是开发区成立以来报批土地最多的一年；
2、争先创优，我区和我市其他县（市、区）在失地农民保障、违法用地查处、土地节约集约利用等方面得到了南京督查局的充分肯定，并给予我市800亩用地指标的奖励，开发区获得其中700亩用地指标；
3、巧妙运作，充分利用全国土地二次调查的机遇，通过技术调整，节约土地报批经费4600万元；
4、未雨绸缪，在全省耕地指标紧缺的情况下，争取了耕地占补平衡指标6000亩，在履行好占补责任的同时又为开发区节约资金2150万元；
5、全面清查土地，促进土地集约节约利用。在2008年市统一部署土地清查工作的基础上，2009年开发区土地清查工作持续进行：共疏理土地235宗，收回土地5宗面积计1742.19亩，追回拖欠土地款5505.938万元，促使5家企业新开工面积125亩；
6、精心准备，提前与国土资源部、南京督查局沟通协调，既避免了未批先动工问题停批土地，又未按15号令问责，还免除了1700亩未批先动工土地罚款2264万元，目前该用地已全部依法报省政府审批；
7、积极主动，经与省执法总队沟通协调，对我区边报批边动工项目用地免予查处，仅检查了75亩返迁安置用地，并移交给市监察支队落实，目前该用地已全部完成土地上报；
8、调低工业地价，提升招商地价优势。我区抓住今年中央关于扩大内需宏观政策调整的机会，积极向上争取，在省厅、市局的大力帮助下，开发区获得了工业用地出让最低价调整。由原来的16.8万元/亩，调整为9．07万元/亩，优先发展和集约用地项目还可执行七折，即6.3万元/亩。调整以后，全面提升了开发区在江西省及南部省市招商引资中的地价优势。
二、存在的主要问题：
1、国务院未审批江西省土地利用总体规划大纲，导致非省重大项目不能使用新一轮的土地利用总体规划，也导致部分项目用地不能及时报批；
2、部分项目受金融危机影响，不同程度存在建设缓慢情况，土地集约节约利用程度有待提高；
3、土地报批需争取省预留重大项目用地指标，土地联合报批力度有待加强，以便使用更多的省预留指标，需在更高的层面形成合力。
三、下一步工作打算：
1、做好土地利用总体规划修编的后续工作，积极向省厅争取政策，使我区所在的章贡区和南康市两个规划修编整合到开发区土地利用总体规划修编，为今后发展用地提供坚实的基础；
2、积极与省、市地产公司协调洽谈，落实耕地占补平衡指标；
3、发挥土地联合报批机制的优势，包装一批重大项目，争取更多的省预留指标；
4、抢占土地市场回暖的先机，重点调度拟出让的经营性出让土地的征地拆迁，积极开展土地推介，获取更多的土地收益；
5、继续开展土地清查工作，盘活区内存量土地 ，实现真正意义上的“无地增资，零地招商”，全面提升土地集约化水平。现已着手委托律师事务所，对每宗地的供地合同进行疏理。严格兑现合同得约定，重点对开竣工情况、投资强度、规划设计条件、改变用途、拖欠土地款、缴交税费情况等进行逐一清理。争取在半年时间内对现有企业清理一遍，确保项目合同履行到位，从而促进工业项目的建设；
6、积极准备，确保卫片检查“零问责”，此次卫片检查将作为国土资源部、监察部15号令，即《违反土地管理规定行为处分办法》，对地方政府党政领导问责处理的依据。我区将积极做好相关应对工作，全面清理查处历年来的土地违法违规行为, 妥善解决历史遗留问题，做到清查处理不留死角,处理历史遗留问题不留尾巴，确保我区在卫片检查工作中实现“零问责”。
