关于江浙沪的商业考察学习报告
2016年4月13日在市社周华主任的带领下，考察小组到江浙沪十余商业综合体进行了细致深入的考察工作，并前往杭州供销社、绍兴柯桥供销社学习交流了先进的综合改革经验，以期对我司未来发展综合体项目有所裨益，此次考察让考察小组的每个成员都获益匪浅，现对此次考察的感受及下阶段工作设想做如下汇报：
一、考察学习概况
（一）考察学习心得
在为期一周的考察工作中，我们学习了时代前沿的商业项目：宁波罗蒙环球城、印象城，万象城，上海爱琴海、大悦城、国金中心，苏州新光天地、苏州中心、诚品书店以及德基广场等综合体在策划定位、业态布局、内外部空间设计方面的经验，例如宁波地上多层停车场的经济性、通风性、便民性，上海建筑上的集约性和高密度性，杭州整体规划的统一性和业态的全面性，苏州内部设计风格的文艺性、时尚性，南京对于水流、光线运用的多样性、创新性；以及兄弟单位杭州供销社（杭州合众工业集团有限公司等）和绍兴柯桥供销社（浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司等）的先进综合改革经验，包括：参股企业股权结构、股权流转方式、龙头企业经营方式及发展历史等，并与顶尖设计公司飞睿组织专题会议就项目的初步设计规划进行了探讨。
（二）企业发展思考
经过认真地考察学习，对比一线商贸流通龙头企业的优势，我们发现了存在的差距，也找到了发展的方向，明白了要想在互联网冲击传统行业的大环境中求生存，我们必须要保持企业的创新能力以及企业的生命力，并且深刻地意识到供销社下属企业需尽快由传统百货商场向大型综合购物中心转型，深知这种变革的必然性和紧迫性。结合自身实际与湖南的发展趋势，我司拟在长沙新区建立一个定位中高端，开放式、公园式、花园式的商业综合体。该项目落成后将成为长沙规模体量最大、业态最齐全、面积不低于200万方的第一商业综合体，同时也必将成为长沙城区新地标。
（三）项目设计规划
项目设计方面将充分利用丰沛水系，与周边景区结合，形成自己的独特亮点，室外景观入目或绿草如茵、翠色欲滴,或小桥流水、奇石林立，或树木成荫、亭台楼阁、漫步走廊点缀其间。外立面设计体现时代感、科技感、现代感，有别于传统百货店却不突兀。室内宽敞但不空旷，紧凑但不拥挤，有利于各个板块及各个主题街区体验店的布局，业态分布合理。预期将其打造成高度专业化与高度综合化并存的复合型商业业态，以家庭式消费为导向，通过主力店与专卖店相结合的形式，设置大面积百货和超市大卖场、家居家电类、文化广场、餐饮、儿童及青年游乐设施，集吃喝玩乐于一体，以覆盖老中青幼四代不同层次不同类型的顾客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受的综合购物娱乐中心。
二、新项目体制确立
（一）企业发展现状
一个企业能不能长久发展壮大，有两个非常关键的因素，一个是制度，即企业能不能有一套按照市场规律办事的科学制度体系；第二个是人的因素，有没有一个对企业有归属感的、稳定的队伍。目前供销社运营模式被集体制经济掣肘，具体表现为：运行机制不灵活，创新能力不强，人力资源优化性不够，人员工作积极性不高。
（二）未来发展方向
通过周主任带领我们学习江浙一带的供销社改革成功经验，我们深刻地领悟到将来综合体能否成功关键在于我们的体制。为积极响应国家关于供销合作社综合改革的决定，充分激发和释放企业活力,提高市场竞争力和发展引领力，确保新项目健康运作，建议未来我们在新项目中建立多元化股权结构企业，形成供销社多家企业和经营者参股与引进外资相结合的独立法人经营机构。
三、成立项目专班
（一）专班成员组成
为稳步有序地推进项目工作，拟成立一个项目专班，由周主任牵头任组长，许仙任副组长，成员有：别书起、周茂华以及招商部全体成员，并遴选坚固可靠且有商业嗅觉的年轻人加入专班，独立运作。
（二）专班成立作用
成立专班，通过股权将员工利益与企业绑在一起的，解决人员积极性问题，解决留住人的问题，通过多方筹措资金来解决资金问题，解决专业团队问题。并另设总经理操盘，以新型管理理念、管理模式、管理方法对商业综合体进行管理。
四、工作推进步骤
（一）迅速在长沙或者湖南请一个专业的公司对我们综合体项目进行可行性分析（偏重于项目论证），论证我们究竟需要多大的体量，完成项目前期的论证，论证综合体的定位，论证资金需求，建设周期，可以与上海设计公司接触，由周茂华同志负责推进。
（二）在项目论证的同时，由周永康同志负责联系专业公司对项目的业态布局进行商业论证。包括：业态定位及主力店配比、竖向布局、平面布局、主力店布局、商铺划分、品牌划分与落位等。
（三）在各项论证结束后，对项目投资进行概算，确定资金来源及筹措方式，预估项目建设周期，并进行盈利预测。
（四）完成用地规划和项目征用土地报批程序。
（五）力争在二季度锁定地块，完成项目建设与施工手续的审批。
（六）根据各方面条件，择机推动项目开工。
长沙市供销合作社
2016年4月20日
